市区多宗组合地块找娘家
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来源：温州网—温州商报发布时间：2017-03-15 14:23:42字体：根据《2017年温州读地手册》，今年市区以组合形式出让的地块将大量出现，通过片区开发的模式，以提升城市建设品质。
根据《2017年温州读地手册》，今年市区以组合形式出让的地块将大量出现，通过片区开发的模式，以提升城市建设品质，实现“大建大美”。同时，“带安置出让”、“街区制”、“商服绑住宅”等特征也在组合地块中体现。
日前，梧田塘西村旧村改造项目地块挂牌，该项目由B-11a、B-13a、B-15、B-17b、B-18a地块组成，共225亩，需代建233564.5㎡安置房，并在B-11、B-16b地块代建绿地。
地块以组合形式出让在市区并非首次，但早前这种情况较少，仅中梁·香缇半岛、万科·龙湾花园等少数项目。近两年，组合地块出让有所增多，其中影响力蕞大的要数2015年由“新希望”斥资53亿元竞得的中央绿轴区域235亩组合地块，由5宗商住或住宅用地、1宗商服用地组成，打造新希望·白麓城，当前该盘住宅部分已基本销售完毕。去年及今年年初，滨江商务区也频现组合地块出让，分别由华润、智达、新希望竞得。此外，阳光100·阿尔勒、碧桂园时代·天麓府、中梁·国宾1号等项目也由开发商多次获得相邻地块组合打造。
今年，地块以组合形式出让将大量增加。根据《2017年温州读地手册》，市区今年计划出让的地块中，以组合形式出让的将超过10宗，分别位于滨江商务区、中央绿轴区域、龙湾中心区、瓯海中心区、茶山片区、浙南产业集聚区、瓯江口产业集聚区等地。其中，蕞受关注的要数城市中央绿轴G-22、D-29、D-31、D-34、F-01/02地块，共204.3亩，由三个组团组成，沿世纪广场、世纪公园东侧依次分布，包括商业、商务、居住等功能。
在此之前，市区的土地出让呈小规模、碎片化现象，此类地块鲜有外来知名房企参与竞拍。在同一片区，各开发商水平参差不齐，商品房、安置房、老房子等混合布局，不同的建筑风格栉比相邻，导致城市建设品质难以提升。在其他一二线城市，城市新区的片区开发模式早已实践，以规模地块、组合地块形式引进知名投资商、开发商进行综合开发，大大提升了城市建设品质。
“大拆大整”充分盘活了原先低效利用的土地资源，扩大了核心城区的出让土地规模，实现了片区开发的条件，也带来大量安置房建设需求。以组合地块的形式出让地块，并实行“带安置出让”，已成为片区开发的做法。温州大学建筑工程学院副教授潘安平表示，“大拆大整”是为了实现“大建大美”，以提升城市建设品质为主基调，组合地块、“带安置出让”等片区开发模式将有利于城市面貌的提升，而非原先的低水平、重复建设，这将对开发单位、建筑公司提出更高的要求。
同时，许多组合地块也呈现出“街区制”的特征。以茶山单元F-09地块为例，该地块被霞岙西路、霞银路、人才路分割为4宗地块，将以组合形式出让。蒲州片区、牛山片区、浙南产业集聚区、瓯江口产业集聚区等地的部分地块也呈现出该特征。去年，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提及“原则上将不再建设封闭住宅小区”，引发热议，当时就有业内人士表示，组合地块出让将增多。在去年出让的部分组合地块中，其区间道路就由开发商统一代建。
在《2017年温州读地手册》中，许多组合地块将商服用地与住宅用地绑定出让，以促成商服用地的成交。滨江商务区、中央绿轴区域、龙湾中心区、瓯海中心区均存在这种现象。以CBD片区12-02、桃花岛T01-06B组合地块为例，两宗地块以学院路为界，北侧、南侧的用地功能分别为商服用地、住宅用地，与各自地块周边城市功能相协调。
近几年，除少数地段成熟、规模小、起拍价低的地块外，多数商服地块均存在成交难或低价成交现象。相比于住宅用地，开发商对商服用地兴趣不大。有业内人士认为，住宅用地的投资回报率远高于商服用地，同时经济形势不佳、工业厂房“退二进三”过量也成为商服用地不景气的原因，但从产业培育、提升的角度来看，商服用地依旧需要适度出让。
事实上，当前正在开发的楼盘中，就有多个同时含住宅、商服功能的综合项目，包括万科时代·翡翠滨江、京都·市府路壹号、阳光100·温州中心、新希望·白麓城、宏地·壹品国际等。然而，这些项目的商服部分普遍定位为SOHO、LOFT、酒店式公寓等类住宅项目，少有进行纯商务楼开发，与土地出让初衷有所背离。接下来的商服用地与住宅用地绑定出让，是否也会发生类似的情况？
有业内人士表示，面对商办物业不景气，在商服用地上进行产品改良也是一种较好的方式， LOFT、SOHO等类住宅产品就具有较高的市场接受度，价格较住宅低且“宜居宜商”，由于这类物业本身就属于商服性质，待时机成熟时将逐步自发转为商办功能。潘安平表示，当前上海等一线城市已开始通过各种手段限制商服用地的住宅功能开发，其他城市不排除跟进的可能性。
2月份一手房每天销售超过200套环比增长32.28%
2月份，我市一手房成交总量5617套，平均每天销售超过200套，比上月每天增长32.28%，新希望·白麓城、中梁·滨江首府、德信·海派公馆、大象城、宏地·金玉府和碧桂园德信·府前1号等优质房源成为香饽饽。
据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示，2月份，我市一手房总成交面积69.01万㎡、5617套(含住宅、公寓、商铺、写字楼和车库等)，平均每天销售超过200套，环比增加5.35万㎡、增幅达32.28%；其中市区总成交量为1774套。郊县中，乐清成交量蕞高，为1146套。
春节前后，万科时代·翡翠滨江、宏地·金玉府、华鸿·万府、德信·鹿城大院和白鹿洲华府等20余个楼盘集中开盘，互相挤压市场，造成有的项目去化不理想。2月份，万科时代·翡翠滨江、雍旭园和置信广场等项目部分房源价格下调，库存量去化明显加快，仅27日、28日两天备案量都超过100套，港龙商业广场、京都城、绿城·海棠湾、万达广场、凤凰城、现代·锦华城、大诚·名座、万科·学院路七号、宏地·温州悦府和置信广场等物业均有不俗的销售记录。开盘后的碧桂园德信·府前1号、新希望·白麓城、宏地·金玉府、华鸿·万府、德信·海派公馆、德信·鹿城大院和大象城等项目，均取得了可观的销售业绩，大象城2月份备案203套；碧桂园德信·府前1号备案115套；海派公馆备案91套；另外，苍南的新鸿嘉园，乐清的置信·翡翠府、绿城·玫瑰园、五洲·电工电器城，瑞安的新湖广场、德信·铂瑞湾等新盘2月份的去化量均超过100套。
来自市场的信息显示，2月份，温州楼市整体处于盘整期，全市9个项目开盘，比1月份减了一半以上，销售备案233套，尚未达预期值。本月上旬，德信·大悦湾7、10幢,苍南华瑞府,永嘉世界贸易中心(二期)和御溪湾家园等项目择机上市销售，新增供应量536套。商报记者 谭亚林
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