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某产业园产业园产品建议报告

admin9个月前 (09-27)慈溪产业信息20

　　某产业园产业园产品建议报告产品建议报告慈溪·同济产业园2010.03前言本报告希望通过对上海现有产业园区的产品发展研究，结合项目自身条件，能够对项目产品设计产生有利的指导和帮助。目录上海产业园区产品总结同济慈溪产业园自身条件同济慈溪产业园产品建议123Ⅰ上海产业园区产品总结钢领国际中邦MOHO上海总部湾上河商务园浦江智谷总部1号大业领地名企公馆慧创国际A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8台鼎中小企业园财富兴园印象钢谷盛创科技园上海产业园为了总结产业园区办公产品特点，我们选

　　产品建议报告财务分析报告财务分析报告模板企业财务分析报告公司财务分析报告范文公司财务分析报告慈溪·同济产业园2010.03前言本报告希望通过对上海现有产业园区的产品发展研究，结合项目自身条件，能够对项目产品设计产生有利的指导和帮助。目录上海产业园区产品总结同济慈溪产业园自身条件同济慈溪产业园产品建议123Ⅰ上海产业园区产品总结钢领国际中邦MOHO上海总部湾上河商务园浦江智谷总部1号大业领地名企公馆慧创国际A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8台鼎中小企业园财富兴园印象钢谷盛创科技园上海产业园为了总结产业园区办公产品特点，我们选取了上海目前主要的15个产业园作为研究对象润和国际总部园金领之都总部园大业领地名企公馆松江西部科技园区占地:1800亩建筑面积:60万方容积率:1.3集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：265亩建筑面积：28万方容积率：1.58集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。松江出口加工区占地：278亩建筑面积：28万容积率：1.51首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。财富兴园国际企业园松江西部工业园区上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区钢领国际印象钢谷—罗森宝商务中心台鼎中小企业园宝山钢铁物流园占地:347亩建筑面积:48万方容积率:2.04以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球蕞大的钢铁产业总部基地。占地：600亩建筑面积：40万方容积率：0.98集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化的综合性商务花园。宝山工业园占地：250亩建筑面积：21万方容积率：1.24集生产、科贸、研发、办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地。宝山工业园上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海产业园金领之都总部园区占地：16万方建筑面积：30万方容积率：1.9集办公、研发、商务配套和企业总部于一体的多功能全方位的大型综合性服务园区金桥出口加工区中邦MOHO金桥出口加工区占地:180亩建筑面积:7.3万方容积率：0.6集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：82868平米建筑面积：77227平米容积率：0.93集综合办公与商务、科研、服务于一体的国际化花园办公区（InternationalOfficeGarden)润和国际总部园浦东张江高科技园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区占地：150亩建筑面积：16万容积率：1.6区域科研技术与先进制造业发展转化平台。盛创科技园嘉定徐行镇慧创国际占地：6746亩建筑面积：420万方容积率：0.93知识化、生态型、枢纽及生产性服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。江桥现代物流园区总部1号占地：500亩建筑面积：42万方容积率：1.26集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。闵行颛桥向阳工业园上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海总部湾埔江智谷占地：1400亩建筑面积：150万方容积率：1.61集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。南汇康桥工业区占地：1100亩建筑面积：88万方容积率：1.2集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。埔江工业园占地：225亩建筑面积：10.4万容积率：0.47首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。上河商务园南汇工业区上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海产业园风格容积率占地体量产品面积上河商务园现代0.00独栋商务办公楼350-400中邦MOHO现代0.0独栋商务

　　办公楼420-620润和国际总部园现代0.8独栋商务办公楼+6层600-2000、5000-9000慧创国际现代0.93——720006-10层1600-3300印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋286（独栋）浦江智谷现代1.21100亩8800004层单层5800-6800台鼎中小企业园新古典1.24250亩2100003层309-517总部1号现代1.26250亩2100006、7层900-2600大业领地现代1.31800亩6000004-9层1250-4320财富兴园现代1.51278亩2800004层1300-6500名企公馆现代1.58265亩2800004、5层900-1469上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层1500-2500、2500-5000盛创科技园现代1.9——286785、8层41-335上海金领之都现代1.005层+高层综合办公楼单层2000钢领国际现代2.04347亩4000006、10、18层单层400、1000、1200从上海目前的产业园区产品类型来看，产业园区办公产品主要有三种类型，独栋商务办公楼，多层办公，高层综合办公楼独栋商务办公风格容积率占地体量产品面积上河商务园现代0.00独栋商务办公楼350-400中邦MOHO现代0.0独栋商务办公楼420-620润和国际总部园现代0.8独栋商务办公楼+6层多层600-2000（独栋）印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋286（独栋）上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层1500-2500（独栋）从容积率来看，独栋商务办公楼基本都是出现在容积率小于1的项目从风格来看，独栋商务办公都是属于现代风格从面积来看，独栋商务办公主要有280-600和1500-2500两个面积段中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），属中邦置业集团投资开发的工业地产项目，是集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。东：妙境北路南：置业路西：利川路北：王桥路客源：来自本地与江浙，以制造、进出口贸易为主。中邦MOHO经济技术指标项目地址：浦东新区王桥路1000~1024号总建筑面积：7.2万M2容积率：0.6绿化率：32%标准篮球课程标准尘肺标准片党员活动室建设分级护理细化标准儿科分级护理标准层高：3.5M得房率：85%物业管理费：4.5元/平方米/月总体规划中邦MOHO产品特点■采用石材干挂以及大面积玻璃做搭配的立面形态，位于办公空间的任何地方都能享受到充足的阳光。■单栋建筑面积：420~620M2。■地上共3层（局部2层）■地下除部分停车外可用作办公、娱乐或储藏。■外立面采用大面积玻璃+石材贴面组合中邦MOHO规划布局一期占地面积15万平米建筑面积10.9万平米地上建筑面积7.3万平米地下建筑面积3.5万平米容积率0.47绿化率35%规划140余幢研发楼及1幢商务会所汲取德国现代建筑理念之精髓，强调线条，结构，材质之间约美，着力于细节的不苟，还原对自然，生态的本真态度；结合围合、庭院的中式邻里精神，形成“出入有别”的独栋商务生活氛围。整体采用几何结构规则排列，由一条带有绿化岛的主干道贯穿一期和二期的别墅区,与主干道平行的是带水景的合欢林荫路.上河商务园产品特点特色：block街区围合型建筑独栋独院,地面双车库大面积落地窗,比例高大35%,超大20米面宽涂料加混凝土建筑立面上河商务园多层办公从容积率来看，多层办公是办公产品的主体，容积率大部分在1.6以下从风格来看，多层办公以现代风格为主，只有台鼎中小企业园采用新古典风格从面积来看，多层办公面积跨度极大，其中2000㎡以内产品占多数由于面积跨度大，所以多层办公销售方式既有整栋出售，也有整层出售，还有分割单间销售风格容积率占地体量产品面积润和国际总部园现代

　　0.86层5000-9000慧创国际现代0.93——720006-10层1600-3300浦江智谷现代1.21100亩8800004层单层5800-6800台鼎中小企业园新古典1.24250亩2100003层309-517总部1号现代1.26250亩2100006、7层900-2600大业领地现代1.31800亩6000004-9层1250-4320财富兴园现代1.51278亩2800004层1300-6500名企公馆现代1.58265亩2800004、5层900-1469盛创科技园现代1.9——286785、8层41-335上海金领之都现代1.005层单层2000钢领国际现代2.04347亩4000006、10、18层单层400、1000、1200园区位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。交通便利，水系发达。东：召楼路南：沈庄塘西：三鲁路北：友谊河园区一期规划为多层大平面的研发楼群。浦江智谷经济技术指标项目地址：闵行区浦江镇联航路南北两侧规划设计：加拿大CPC建筑设计顾问公司规划用地：1100亩总建筑面积：88万M2容积率：1.2绿化率：45%总体规划浦江智谷产品特点—研发■7~10号楼为研发，总建筑面积约25000㎡，共分4层（局部３层），单层建筑面积为5800~6800㎡；可自由分割，蕞小可出租面积为400㎡。■外立面采用大面积玻璃+石材贴面+涂料。■底层层高3.8m，二层起层高为3.6m。■研发楼以出租为主，租金1.8元/m2.天，售价8500元/m2。物管费12元/m2.月。浦江智谷研发楼平面示意入口大堂西餐厅中餐厅垂直交通辅助入口辅助入口垂直交通垂直交通浦江智谷研发内部空间浦江智谷产品特点—办公■１号楼为项目的主体建筑，总建面积约12165m2，其中地上面积约9047m2。■由两栋椭圆型塔楼组成，底层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746m2，内部空间无梁无柱，现为开发商自用。■整层起租：租金2.5元/m2.天，售价13000元/m2。物管费18元/m2.月。浦江智谷办公内部空间浦江智谷高层综合办公在产业园区里面，高层综合办公一般都是作为补充产品存在，体量较少从风格来看，多层办公和产业园区其他产品风格保持一致，以现代风格为主从面积来看，高层综合办公面积在1200-2000㎡，有利于分割销售或出租风格容积率占地体量产品面积印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋——上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层单层1200-1800上海金领之都现代1.005层+高层综合办公楼单层2000功能区域：研发产业区/总部商务区/高档国际生活区设计单位：美国PSA建筑设计公司上海现代华盖建筑设计公司开发单位：上海康月房地产开发有限公司施工单位：浙江天元建设（集团）股份有限公司上海总部湾上海总部湾研发楼平面示意■大平层设计，可自由分割，蕞小可出租面积为400㎡。■外立面采用大面积玻璃幕墙+涂料。■层高4.5m。■整层出售。产业园区产品对比独栋商务办公多层办公高层综合办公相同点风格现代风格不同点面积段-2500面积跨度大，其中2000㎡以内产品占多数1200-2000外立面石材/玻璃幕墙为主面砖+涂料为主涂料为主从上海目前的产业园区产品来看，独栋商务办公楼，多层办公，高层综合办公楼产品特点对比Ⅱ项目自身条件项目基础属性慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面，地理位置优越，交通优势明显杭州湾跨海大桥建设带来巨大的历史性机遇，慈溪的区位优势和发展潜力由此得到极大提升，大桥南岸所在杭州湾新区一下子成为宁波北接上海的门户。项目基础属性慈溪同济产业园将依托同济大学，拥有无可比拟的知识优势有着近百年历史的同济大学，现已发展成为拥有理、工、医

　　、文、法、经济和管理的研究型、综合性大学，拥有独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力。同济大学国家大学科技园成立之后，始终以依托同济大学优势学科为指导思想，立足于大学的知识、人才资源。同时，根据同济“一校多校区”的具体情况，同济科技园确定了“一园多基地”的发展特色。项目基础属性慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面，紧邻新区管委会的位置主要指标占地面积100亩容积率≥1.0建筑密度≤50%绿化率≥20%南面：新区管委会西面、北面：工厂杭州湾新区园区内现有企业都是以大型生产型工厂为主，产业层次不高，高新企业比重偏低，劳动密集型企业居多目前园区已入驻企业90%以上占地超过50亩入驻企业以机电纺织等大型生产型工厂为主大部分企业都提供饮食住宿和娱乐设施，对外部需求低项目环境分析杭州湾新区二、三产业的比例不协调，三产配套滞后严重，园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气周边村镇商业，档次低新区配套商贸街，生意惨淡项目环境分析杭州湾新区政府投资的科创服务中心，属于综合型办公大楼，面向小型及创业型公司，目前引进企业困难杭州湾新区科创服务中心综合型办公大楼引进企业困难项目环境分析项目SWOT分析优势：产业园区优良的地段；同济大学品牌导入的优势，和对产业园区运营的丰富经验机会：跨海大桥的通车带动杭州湾新区更快的融入长三角经济圈，将直接受到上海经济发展的影响，带动杭州湾新区的产业发展；同时杭州湾新区也将具有更多承接上海产业外移的机会威胁：杭州湾新区目前是以大企业为主，每个企业都是一个完整发展的个体，企业和企业之间联系并不紧密、发展相对独立，对外部的依赖性非常低，这种大企业的发展模式不利于产业园区的发展项目规划原则产业园区的发展方式能和目前杭州湾新区大企业独立发展的模式形成互补产业园区在功能上应该充分考虑产业发展过程中企业的多种功能需求，要有一定的超前性由于目前杭州湾新区大企业独立发展导致新区内配套严重不足，产业园区还需要满足一定的配套需求在产品理念和形态上，产业园区在产品设计过程中，在借鉴成熟产业园区经验的同时要和本地实际情况相结合，避免陷入科创中心的困境Ⅲ项目产品建议产品功能定位参考上海目前产业园的现状发展，我们建议同济产业园的功能应能够满足厂房、办公、展示、仓储和生活配套等基本需求生活配套展示办公厂房仓储生活配套办公所有功能项目合计5%10%25%100%厂房50%10%展示仓储各功能面积比例分配产品形态定位综合考虑地块容积率1以及科创中心招商困难的情况，我们建议同济产业园以多层花园式办公楼的形态组成。展示办公厂房仓储多层办公楼容积率产品上河商务园0.47独栋商务办公中邦MOHO0.6独栋商务办公润和国际总部园0.93独栋+多层慧创国际0.93多层印象钢谷0.98高层+独栋浦江智谷1.2多层台鼎中小企业园1.24多层总部1号1.26多层大业领地1.3多层财富兴园1.51多层名企公馆1.58多层上海总部湾1.61独栋+小高层盛创科技园1.9多层上海金领之都1.9多层+高层钢领国际2.04多层，高层项目规划建议1、在建筑单体上，建议采用围合式或半围合式，单体和单体之间可以组合也可以分割销售例：慧创国际围合示意ABCD项目规划建议2、注重围合内部景观的打造，在围合单体内部形成一个交流空间，形成本项目的特色之一围合示意围合内部景观：单独的入口，小品、铺地等丰富多样小品小径景观项目规划建议3、每个单体面积建议在1000-2000㎡之间，同时单体内部可分层销售，单体和单体之间可组合销售，因此将满足大范围的面积需求围合示意主要针对办公产品进行面积分类与比较:50㎡以下50-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000-1500㎡1500-2000㎡2000㎡以上总供应量（㎡）供应量333供应比例2%6%5%47%12%22%6%100%目前总部型办公产品主要面积段集中在500-10

　　00㎡、1500-2000㎡和1000-1500㎡三个面积段，其中尤以1000㎡以下蕞受市场欢迎，占到了整个供应量的60%。财富兴园低于1000㎡的产品占到了该楼盘一期的96%，浦江智谷、中邦MOHO、上河务园、印象钢谷、台鼎中小企业预园产品的面积都控制1000㎡以下出售，其中400㎡左右出售的项目也很多。目前市场上的办公产品的面积段单体面积设置1000-2000㎡每个单体4-5层，分层面积250-400㎡采用单体分层销售、单体组合销售等多种组合方式，将可以满足从250-4000甚至更大范围的面积需求项目规划建议4、每个单体采用框架结构，内部大空间，可自由分割使用，可以同时满足仓储、厂房、办公等多功能围合示意底层可用作仓储、厂房等上层可用作办公、会议等顶层可用作会客、休憩等实现单栋满足仓储、厂房、办公、休憩四位一体的弹性空间项目规划建议5、选取项目园区重要的道路交通节点等位置设置一个单体，作为园区内企业的集中展示空间展示单体选取园区重要交通节点1-2个在节点处设置一个单体作为园区内企业集中展示空间满足园区内企业的展示推广需求项目规划建议6、建议本项目采用现代建筑风格，造型简洁、强调自由空间布局和注重功能性的特点也符合产业园区的特点建筑风格现代风格为主体在建筑风格方面，考察的15个项目中，93%的项目为现代风格。现代新古典14/151/15(台鼎中小企业园采用新古典风格，但其二期办公楼的风格并没有延续一期风格。)项目规划建议7、从市场主流外立面及各种材料成本角度出发，在保证项目立面品质的基础上，建议项目采用面砖+涂料这种较为经济的材料组合立面材料涂料面砖为主市场上，现代风格的办公园区中有三种表现形式。玻璃幕墙+涂料面砖+涂料石材+涂料铝板+玻璃幕墙涂料面砖3/135/132/131/131/131/13玻璃幕墙石材铝板涂料面砖成本400-500元/㎡2000-2200元/㎡（LOW-E双层中空玻璃）300~500元/㎡铝板：32元/公斤钢材:3000元/吨涂料：30-40元/㎡500-600元/㎡(进口防水涂料）面砖:80-90元/㎡价格仅供参考：THEEND谢谢！附：部分办公特殊要求商务办公多单位共用的办公建筑，应统筹规划配置电信接人设备机房。综合布线对于多单位共用的办公建筑，宜由各单位建立各自独立的布线对于出租、出售型办公建筑，物业管理部门应统筹规划建设设备间、垂直主干线系统及楼层配线对于办公建筑内区域范围较明确的，宜采用配置集合点的区域配线方式。会议系统宜具有提供会议室或会议设备出租使用管理的便利性。建筑设备管理系统宜考虑能对区域管理和供能计量。附：部分办公特殊要求金融办公通信接入系统根据具体工作业务的需要，宜将公用或专用通信网光缆引入金融办公建筑内。信息网络系统应符合各类金融网络业务信息传输的安全、可靠和保密的规定基本建设项目建设成本管理规定赡养老人的法律规定三八妇女节放假规定三八节放假规定鞋类三包规定进行分类配置；重要的网络系统设备应考虑冗余性、稳定性及系统扩容的要求。综合布线系统的垂直干线系统和水平配线系统应具有扩展的能力。卫星通信系统应满足对业务的数据等信息实时、远程通信的需求；应在建筑物相应部位，配置或预留卫星通信系统的天线、室外单元设备安装的空间、天线基座、室外馈线引入的管道和通信机房的位置等。附：部分办公特殊要求行政办公通信接人设备系统宜根据具体工作业务的需要，将公用或专用通信网经光缆引入办公建筑内。可根据具体使用的需求，将通信光缆延伸至部分特殊用户工作区。电话交换系统应根据办公建筑中各工作部门的管理职能和工作业务实际需求配置，并预留裕量。信息网络系统应符合各类(级)行政办公业务信息网络传输的安全和可靠的要求。综合布线系统应满足行政办公建筑内各类信息传输时安全、可靠和高速的要求，应根据工作业务需要及有关管理规定选择配置缆线及机柜等配套设备，系统宜根据信息传输的要求进行分类。会议系统应根据所确定的有关使用功能要求，选择配置相应的会议系统设备。对于多机构合用的行政办公建筑，在

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