浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告
慈东工业园地块 基本框架 土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微 1 观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各 方面素质条件。 微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商 2 业酒店）的深入分析，明确竞争市场中各物业 的发展机会，为本项目定位提供依据 新市陌生区域开发模式分析，通过对市场成 3 功开发新市镇陌生区域开发的分析，为本项目 定位提供借鉴意义 4 项目定位，结合项目土地属性条件以及竞争市 场环境分析，确立项目可能的发展方向、产品 组合。 开发策略和经济测算，结合项目的初步定位 4 结合市场成功开发模式，对本项目进行分期开 发并预计收益预计，对项目土地价值进行评估。 目录 土地属性 研究 ?地块属性 ?区位属性 ?属性综述 市场环 境分析 发展模 式研究 项目定 位 开发策 略及经 济测算 项目属性 ?地块位置 ?地块指标 ?项目四至 ?地块现状 ?景观资源 ?配套分析 ?交通分析 ?周边规划 项目属性 本地块位于慈东新城，紧邻慈东工业区，目前慈东新城还处于规 地块位置 划起步阶段，发展还未启动，属于房地产开发陌生区域。 三北-范市片区：有原 三北镇和原范市镇组成， 是新龙山镇政府所在地， 目前龙山镇中心，由原 范市镇和三北镇组成， 居住生活配套相对成熟， 发展到一定程度。 龙山片区：由原龙山镇 域组成，居住生活配套 相对成熟，发展有一定 基础。 慈东新城：目前还处于 规划阶段，属于房地产 开发陌生区域， 慈东工业区：目前已经 处于开发阶段，并由一 发展基础。 三北-范市片区 本地块 规划慈东新城片区 慈东工业园区 龙山片区 项目属性 地块指标 本地块规模大，地势平坦，内部规划道路未建，地块整体相对方 正，操作空间大，有望发展成为未来片区较大影响力的区域大盘 项目。 占地面积：30.2万方（约453亩）， 其中商业金融4.2万方，住宅及商 住用地26万方。 容积率:1.2-3.0不等 建筑面积：总建筑面积66.7万方， 其中商业建筑面积8.3万方（包括 星级酒店5.5万方），住宅商住 58.4万方。 地块形状：地块相对方正 现状：内部地势平坦，规划道路 未建。 地块限制：地块由规划路以及配 套建设分成11小块（根据地块整 体规划有调整的空间），但要求 建设幼儿园、酒店配套设施。 项目属性 地块东侧近邻主干道和工业园，略显不足，其他三面有湖泊景观 或河流和绿化带，并近邻规划居住用地。从四至情况看，本地块 地块四至 适合打造高品质的高端住宅小区。 ?东面：紧邻主干道慈东大道， 隔如路为工业园区 ?南面：规划天叙路，隔路为 正在施工的伏龙湖 ?东南：自然水厂 ?西面：与规划海丰路之间有 规划河流以及绿化带，西侧为规 划居住用地 ?北面：与灵峰路之间河流以 及绿化带，北侧为规划居住用地 本地块 项目属性 本地块周边工业园已经启动建设，部分以投入生产，伏龙湖已经 开始动工，其他区域地块都未动，其中大部分地块当地居民还处 周边现状 于耕作生产，新城目前处于规划启动阶段，市场有待培育。 项目属性 项目周边一定的可视景观可以利用，有力提升项目的宜居性和打 景观资源 造高品质楼盘。 项目旁水系及绿化带 伏龙山 伏龙湖 项目属性 新城还处于开发的起步阶段，目前周边基本无配套设施，而片区 配套规划 内未来规划设施配套齐全，基本能满足片区的居民的生活居住。 未来新城片区内将新 增小学2所，初中1所、 高中1所，成校1所， 综合医院一家，社区 卫生服务院3所，体 育运动中心、文化中 心、展览中心。 现有的 行政办公 综合医院 体育文化中心 邮政 菜场 幼儿园 本案 菜场 高中 小学 幼儿园 初中 幼儿园 小学 幼儿园 文体中心 公交车站 未来规划的 光华学校 项目属性 目前交通相对便利，但主要对外道路329国道大型运输车集中过 交通分析 境现象严重，并连接宁波要通过收费站。随着交通系统的强化与 完善，将进一步加强新区和周边区域的联系。 片区内部： 目前：主要依托慈东大道与龙山、三北的联系 未来：随着灵峰路、日显路、天叙路等道路建成，将达到片区内各个方向的便捷联系。 对外交通： 目前：①连接宁波主要依靠329国道；②连接慈溪主要依托329国道、中横线国道复线连接慈溪；②沿海北线往北连接衔接慈溪、杭州湾新区，往南联接镇海；③沿海 高速，西连杭州湾大桥南岸连接线，东接宁波北仑港，加强片区与上海、宁波、杭州的联系 。 公共交通：目前慈东新城有3条公交线与片区内联系，未来将在慈东新城将新建一个客运站。 慈溪 慈溪 本案 慈溪 宁波 宁波 本案 杭州湾大桥 南联接线 项目属性 区域规划 本地块处于慈东新城核心区内，是城市重点发展区域。 龙山镇整体规划规划结构为： “一心两片三带”。 “一心”即片区核心区。由伏龙 山、伏龙湖及周边区域组成，重点承 担生活居住、公共服务、休闲旅游等 功能，形成生态型、田园式的东部新 城中心。 “两片”即龙山片和三北－范市 片。龙山片重点发展商贸、居住为主 体的城镇功能，三北－范市片重点发 展旅游服务业、居住为主体的城镇功 能。 “三带”即产业带、生态旅游带 和生活居住带。产业带依托慈东工业 区块，重点发展先进制造业和物流等 现代生产性服务业；生态旅游带，依 托南部山地生态屏障，以徐福东渡和 “两山三湖”为主要景观，发展生态 旅游休闲区；生活居住带，以龙山、 三北-范市两片为重点，发展基本公共 服务完备、环境舒适宜人的生活区。 本地块 项目属性 根据新城对行政管理、商贸金融、医疗教育、休闲服务、生态旅 区域规划 游等重点设施的布局规划，有利于提升片区的集聚和服务能力， 以形成生态型、田园式的慈东新城中心。 慈东新城规划体规划规划结 构为：“一心一轴、三片二区 多廊” “一心”：即行政中心。 “一轴”：”即以行
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