中原_浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告_119PPT_2009年
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常熟虞山工业园区地块项目定位报告(PPT 37)
常熟虞山工业园区地块项目定位报告
中原_浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告_119PPT_2009年
常熟市虞山工业园区地块项目定位报告
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常熟虞山工业园区地块项目定位报告
中原_浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告_119PPT_2009年
内容提示：慈东工业园地块2009年9月20日版权声明：本文仅供客户内部使用， 版权归宁波中原物业顾问有限公司所有， 未经宁波中原书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 土地属性研究， 通过城市宏观环境以及地块微观环境的深入研究， 明确本地块开发具备的各方面素质条件。微观市场分析， 通过对各细分物业（ 住宅、 商业酒店） 的深入分析， 明确竞争市场中各物业的发展机会， 为本项目定位提供依据1 1基本框架（项目定位， 结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析， 确立项目可能的发展方向、 产品组合。2 244 4新市陌生区域开发模...
上传日期：2021-03-26 12:36:59
慈东工业园地块2009年9月20日版权声明：本文仅供客户内部使用， 版权归宁波中原物业顾问有限公司所有， 未经宁波中原书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 土地属性研究， 通过城市宏观环境以及地块微观环境的深入研究， 明确本地块开发具备的各方面素质条件。微观市场分析， 通过对各细分物业（ 住宅、 商业酒店） 的深入分析， 明确竞争市场中各物业的发展机会， 为本项目定位提供依据1 1基本框架（项目定位， 结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析， 确立项目可能的发展方向、 产品组合。2 244 4新市陌生区域开发模式分析， 通过对市场成功开发新市镇陌生区域开发的分析， 为本项目定位提供借鉴意义3 3开发策略和经济测算， 结合项目的初步定位结合市场成功开发模式， 对本项目进行分期开发并预计收益预计， 对项目土地价值进行评估。4 4 目录土地属性研究开发策略及经济测算项目定位市场环境分析地块属性区位属性位属性属性综述发展模式研究 项目属性地块位置地块指标项目四至地块现状景观资源景观资源配套分析交通分析周边规划 本地块位于慈东新城， 紧邻慈东工业区， 目前慈东新城还处于规划起步阶段， 发展还未启动， 属于房地产开发陌生区域。本地块三北-范市片区： 有原三北镇和原范市镇组成，是新龙山镇政府所在地，目前龙山镇中心， 由原范市镇和三北镇组成，居住生活配套相对成熟，发展到一定程度。龙山片区： 由原龙山镇域组成， 居住生活配套相对成熟， 发展有一定基础。慈东新城： 目前还处于规划阶段属于房地产规划阶段， 属于房地产开发陌生区域，慈东工业区： 目前已经处于开发阶段， 并由一发展基础。地块位置项目属性项目属性规划慈东新城片区三北-范市片区慈东工业园区龙山片区 本地块规模大， 地势平坦， 内部规划道路未建， 地块整体相对方正， 操作空间大， 有望发展成为未来片区较大影响力的区域大盘项目。占地面积： 30.2万方（约453亩） ，其中商业金融4.2万方， 住宅及商住地26方住用地26万方。容积率:1 .2-3.0不等建筑面积： 总建筑面积66.7万方，其中商业建筑面积8.3万方（包括星级酒店5.5万方） ， 住宅商住58.4万方。地块形状： 地块相对方正现状： 内部地势平坦， 规划道路未建。地块限制： 地块由规划路以及配地块限制： 地块由规划路以及配套建设分成1 1 小块（根据地块整体规划有调整的空间） ， 但要求建设幼儿园、 酒店配套设施。地块指标项目属性项目属性 地块东侧近邻主干道和工业园， 略显不足， 其他三面有湖泊景观或河流和绿化带， 并近邻规划居住用地。 从四至情况看， 本地块适合打造高品质的高端住宅小区。东面：隔如路为工业园区紧邻主干道慈东大道，南地块四至项目属性项目属性本地块南面：正在施工的伏龙湖规划天叙路， 隔路为东南：自然水厂西面：规划河流以及绿化带， 西侧为规划居住用地与规划海丰路之间有北面：及绿化带， 北侧为规划居住用地及绿化带， 北侧为规划居住用与灵峰路之间河流以 本地块周边工业园已经启动建设， 部分以投入生产， 伏龙湖已经开始动工， 其他区域地块都未动， 其中大部分地块当地居民还处于耕作生产， 新城目前处于规划启动阶段， 市场有待培育。周边现状项目属性项目属性 项目周边一定的可视景观可以利用， 有力提升项目的宜居性和打造高品质楼盘。项目旁水系及绿化带景观资源项目属性项目属性伏龙湖伏龙山 新城还处于开发的起步阶段， 目前周边基本无配套设施， 而片区内未来规划设施配套齐全， 基本能满足片区的居民的生活居住。幼儿园幼儿园行政办公未来新城片区内将新增小学2所增小学2所， 初中1 所、高中1 所， 成校1 所，综合医院一家， 社区卫生服务院3所， 体育运动中心、 文化中心、 展览中心。初中1 所、配套规划项目属性项目属性小学本案幼儿园幼儿园初中小学高中综合医院菜场菜场邮政体育文化中心幼儿园文体中心公交车站现有的现有的光华学校未来规划的 目前交通相对便利， 但主要对外道路329国道大型运输车集中过境现象严重， 并连接宁波要通过收费站。 随着交通系统的强化与完善， 将进一步加强新区和周边区域的联系。片区内部：目前： 主要依托慈东大道与龙山、 三北的联系未来： 随着灵峰路、 日显路、 天叙路等道路建成， 将达到片区内各个方向的便捷联系。对外交通：目前： ①连接宁波主要依靠329国道； ②连接慈溪主要依托329国道目前： ①连接宁波主要依靠329国道； ②连接慈溪主要依托329国道、 中横线国道复线连接慈溪； ②沿海北线往北连接衔接慈溪、 杭州湾新区， 往南联接镇海； ③沿海高速， 西连杭州湾大桥南岸连接线， 东接宁波北仑港， 加强片区与上海、 宁波、 杭州的联系 。公共交通： 目前慈东新城有3条公交线与片区内联系， 未来将在慈东新城将新建一个客运站。中横线交通分析项目属性项目属性慈溪慈溪慈溪本案宁波宁波杭州湾大桥南联接线本案 本地块处于慈东新城核心区内， 是城市重点发展区域。龙山镇整体规划规划结构为：“一心两片三带” 。“一心” 即片区核心区。 由伏龙山伏龙湖边山、 伏龙湖及周边区域组成， 重点承担生活居住、 公共服务、 休闲旅游等功能， 形成生态型、 田园式的东部新城中心。“两片” 即龙山片和三北－ 范市片。 龙山片重点发展商贸、 居住为主体的城镇功能， 三北－ 范市片重点发展旅游服务业、 居住为主体的城镇功能。“三带” 即产业带、 生态旅游带和生活居住带。 产业带依托慈东工业和活居住带产区块， 重点发展先进制造业和物流等现代生产性服务业； 生态旅游带， 依托南部山地生态屏障， 以徐福东渡和“两山三湖” 为主要景观， 发展生态旅游休闲区； 生活居住带， 以龙山、三北-范市两片为重点， 发展基本公共服务完备、 环境舒适宜人的生活区。域组成重点本地块区域规划项目属性项目属性带依托慈东 根据新城对行政管理、 商贸金融、 医疗教育、 休闲服务、 生态旅游等重点设施的布局规划， 有利于提升片区的集聚和服务能力，以形成生态型、 田园式的慈东新城中心。慈东新城规划体规划规划结构为： “一心一轴、 三片二区多廊”多廊“一心” ： 即行政中心。“一轴” ： ” 即以行政中心为核心， 沿灵峰浦及灵峰路，新城核心公共服务集中轴， 主要分布金融、 商贸、 信息、 休闲、 医疗卫生及文体等服务设施。 其中轴线的伏龙湖区区域形成以休闲服务为特色的设施集中区， 轴西南段形成商贸及教育医疗服务集中区。“三片二区” 三片为核心区内三个集中建设生活区片， 二区分别为以伏龙湖和伏龙山为核心的旅游休闲服务区。区域规划项目属性项目属性 本地块位于慈东新城开发启动区块， 将是区域内开发启动项目。根据慈东新城规划， 本地块位于慈东新城开发启动板块域内伏龙湖还动板块， 区域内伏龙湖还处于已经处于开发阶段，但区域内住宅开发等都还未启动， 未来本地块将是区域内开发启动项目。区域规划项目属性项目属性本地块 区位属性龙山概况区位分析产业基础人文环境区域景观资源 龙山镇于2008年7月， 因慈溪市慈东片区行政区划调整， 由原龙山、 三北、 范市三镇和慈东工业区合并而成。北、 范市三镇和慈东工业区合并而成。现辖区总面积1 40.86平方公里， 其中耕地59241 亩、 林地4291 5亩、 滩涂8661 亩， 境内山丘、 平原、 滩涂由南向北逐步向杭州湾延伸。 现有总人口1 1 .79万人， 其中暂住人口5.44万人，下辖28个行政村， 3个居委和1 个农垦场。龙山镇拥有悠久的发展历史。 据考证， 早在六七千年前， 先人就在这里繁衍生息。 2000多年前的秦代名士徐福正是从境内的达蓬山启航， 东渡日本， 拉开了中日文化交流的序幕， 其中达蓬山中东渡摩崖石刻是全国迄今为止发现的徐福东渡场景的唯一物证，极具历史价值。目前慈东人口规模相对较小， 居住状态以自然发展形成村镇， 未来随着规划的实施以及政府支持力度的加大， 将呈现一定的发展契机。龙山概况区位属性区位属性 慈东作为慈溪五大主力发展片区之一， 是慈溪市“东融宁波” 前沿， 也是宁波城市北扩、 融入上海的重要节点， 区位十分优越，属于快速发展中的远郊新市镇。龙山镇位于慈溪东部， 是慈溪四大主力发展片区。 龙山镇是慈溪市“东融宁波” 最前沿，与宁波江北区、 镇海区接壤， 东距宁波市区约30公里西至省城杭州约1 71 公里30公里， 西至省城杭州约1 71 公里， 329国道、中横线贯穿全境， 是宁波城市北扩、 融入上海的重要节点， 也是宁波大市产业梯度转移的重要平台， 区位和交通条件十分优越， 是不断发展中的远郊新市镇。329国道、区位分析区位属性区位属性 龙山镇拥有较强的综合经济实力， 房地产发展提供了良好的产业基础和发展平台。工业方面： 全镇现有各类企业1 350家， 其中年产值在500万元以规模企业的206家， 基本形成了家电、 灯具、化纤、 轴承、 五金塑料、 模具制造等门类齐全的工业体系， 涌现出了一批国家级高新技术企业。慈东工业园： 未来慈溪第二大工业园区， 目前一期二期正处于开发状态截止； 到2008年6月底， 慈东工业区进场建设和建成投产（试生产） 企业分别累计达到1 50家和65家。农业方面： 全镇拥有无公害蔬果基地4个千亩水产基地2个4个， 千亩水产基地2个， 各类农业专业合作社22家， 农产品加工企业7家， 其中宁波市级农业龙头企业3家。2008年上半年， 全镇实现农业总产值1 .97亿元， 比上年同期增长7.1 % 。产业基础区位属性区位属性各类农业 区域内人文景观资源丰富， 但开发起步相对较晚， 随着整合开发的深入， 区域辐射力和旅游吸引力将不断被提升。滩涂达蓬山景区： 以徐福东渡为主题的历史文化遗迹与自然胜景和世界主题乐园相结合的旅游区其主要包括“80的旅游区， 其主要包括天环游地球” 世界自然人文主题乐园、 中国徐福文化园、中华石窗园、 佛迹寺 。 目前已经基本开发完成， 知名度正处于不断提升中，人文景观资源区位属性区位属性虞洽卿故居达蓬山度假区开发中的伏龙湖开发中的伏龙湖80伏龙山景区： 以伏龙山为中心， 有伏龙寺、 虞洽卿故居等景点组成， 目前还未开发整合。伏龙山景区其他景观： 伏龙湖、 河头千年樟树、 滨海滩涂景观、 生态古村兰屿 、 龙山镇海防遗址 、 董孝子 等景点。 属性界定描述诠释慈东片区慈东片区， 由原龙山、 三北、 范市三镇和慈东工业区合并而成。329国道横穿境内较强的综合经济实力， 良好的产业发展平台人文底蕴厚， 自然环境资源丰富， 知名度不断提高。由原龙山三北范市三镇和慈东位于远郊新市镇， 区域内启动大盘。属性综述属性综述区位属性区位交通优越、 经济实力强， 人文底蕴厚、 自然景观资源丰富，知名度不断提高的远郊新市镇。位于规划中的慈东新城， 紧邻工业园区。慈东新城， 是城市重点发展区域伏龙湖已经开始开始动工， 其他区域地块都未启动， 本地块是未来开发启项目。地块规模大。地块临慈东大道， 交通便捷项目两面临河， 一面临湖， 有一定景观资源。目前配套不完善， 规划配套齐全。项目属性陌生区域内， 紧邻工业园、 有一定景观资源的开发启动大盘。 市场环境分析开发策略及经济测算项目定位住宅市场环境商业酒店市场商发展模式研究土地属性研究市场 住宅市场分析区域内居住现状分析别墅市场发展评价未来市场研判小结 本地居民目前居住现状以普通自建房为主， 商品住宅市场处起步培育阶段； 其中别墅类商品房的开发以及自建房中出现较大比重的别墅类项目， 表明别墅类产品潜在需求基础较好， 是当地富裕阶层接受度最高产品， 也是先期最有可能开发的商品房项目。自建农民房： 一般以2-3个开间， 两层，约1 20-1 50平米， 是目前龙山居民最主要住房要住房。自建别墅： 独栋三层， 面积在300平米左右， 龙山富裕阶层的主要住房之一。集资房： 多层， 有村里负责建设， 购买对象为本村村名， 价格在2500-3000元/平米， 是普通居民的住房品种之一。商品房： 主要为龙山世家、 香湖丹提两个项目， 以独栋联排别墅为主， 本地富裕阶层以及非本地人的主要住房。职工公寓： 主要针对企业职工， 有企职公寓主要针对企业职业自己开发， 一般面积较小。外口公寓： 有慈东工业园区管委会开发， 针对工业园区人员出租。 90平米左右的二房为主， 租金在400-500元/月。商品房别墅（高档）外口公寓居住现状区域居住区域居住村民自建房普通村民自建房别墅（高档）， 有企 集资房小区规模小， 无物业管理， 小区档次差。产品以多层， 1 梯二户为主， 主力面积约在1 00平米左右， 户型设计无特点。无产权， 购买对象只有本村人。价格便宜， 2500元/平米左右， 总价在25万左右。集资房总价位低， 但由于其产品面积小， 品质差、 无产权不能上市等缺点， 其发展缓慢， 不能满足相对富裕人群的居住需求。集资房区域居住区域居住 自建别墅分布区域相对集中， 以独栋为主、 外立面风格突出、 私家庭院设计先进、 用材较为讲究。产品户型基本在400平米以上， 部分大的面积在800平米左右， 另外配有一个较大的私家花园。自建别墅无产权， 不能上市，无集中物业和安保设施， 部分住户安装摄像头， 整体安全性较差。能建该类别墅土地价格最起码25万/亩（由于目前该类用地审批受限， 预计未来价格还会上涨）是目前富裕阶层主要居住场所， 一般为独栋， 面积大； 但由于该类土地政府基本上不审批以及其安全性相对较差， 知名度不如别墅类商品房项目， 未来发展空间较小。自建别墅区域居住区域居住 项目地址： 慈溪市龙山镇西门外村（329国道旁）龙山世家（慈都花园） 是当地第一个商品房项...
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