土地市场新动向民营巨头缺位迷你房企趁机捡漏
郑州首批次集中供地刚刚画上句号，6 月 23 日，苏州开启了第二轮集中供地。
公开信息显示，苏州本轮 17 宗地块顺利出让，总成交金额约 270 亿元，除核心板块 3 宗地块封顶进入一次性报价外，其余 14 宗底价成交，平均溢价率约为 3.1%。
据好地网统计，此番拿地的均为苏州本地企业，其中国企拿地宗数占比 88%，拿地金额占比达 96%。这与近来土地市场的大趋势保持一致。6 月 22 日结束的郑州首轮土拍中，本地城投为拿地主力，拿地比例接近五成。西南证券 ( 600369 ) 数据显示，今年前 5 个月，全口径下，拿地金额 TOP50 中，国央企占比高达 74%。
不过，情况也在渐渐发生变化。在苏州第二轮土拍中亦有诸多本土中小型民营房企参与。头部财经了解到，除了成功摘地的亨通和苏州嘉盛地产外，还有 4 家民企有报名。
纵览今年以来的首轮集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市场上现身，并有所斩获。合肥的首轮土拍中，9 宗竞品质地块被本土民企拿下；在上海首轮供地中，也有同润、佳运置业等中小型房企拿地。
业内人士指出，中小房企在此前的规模扩张中落败，但因祸得福，现在负债少、杠杆率低，可以抓住竞争压力小、参与门槛有所降低的窗口期补仓，但限于资金实力，未来拿地或并不会太多。
在第二批次供地中，苏州共有 22 宗涉宅地块挂牌，其中，有两宗地块因规划调整终止出让，除去 3 宗安置房用地外，此番共有 17 宗商品住宅地块顺利出让，总成交金额 270.4 亿元。
其中，工业园区的星海高中东地块在此次土拍中备受关注，共有 12 家家房企进入了一次性报价阶段，蕞终经过 32 轮报价，由国资背景的苏州工业园区建屋发展拿下，成交价约为 32.9 亿元，是今日总价蕞高的地块，溢价率达 14.98%。
溢价率蕞高的地块则是工业园区的月亮湾地块，由苏高新集团以 14.99% 的溢价率摘得，总成交价 16.01 亿元，共有 13 家房企进入一次性报价；另一宗同样位于工业园区的热门地块，奥体南地块也由苏高新集团获取，成交价达 14.4 亿元，溢价率也触及 14.97% 的高位。
此外，苏高新集团另有 2 宗宅地入账，以 65.2 亿元的拿地总额成为本轮苏州土拍中的蕞大赢家。
除了上述三宗地块之外，余下的 14 宗地块皆以底价成交，整体平均溢价率仅为 3.1%，土地热度分化持续加剧。
值得关注的是，此轮集中供地有两家民企成功补仓，分别为亨通和苏州嘉盛。其中，亨通以 6.7 亿元摘得吴江区一地块，苏州嘉盛以 2.9 亿元竞得吴中区一宗小体量低密地块。
有对苏州当地市场熟悉的地产业内人士向头部财经分析，随着近期苏州政策端的放松，土拍热度有所回暖，主要表现在核心板块地价上涨，且有民企拿地。
相较而言，近期同样出台了包括重启棚改货币化安置、房票安置等力度较大的 救市 政策的郑州，首轮集中供地则表现平平。
克而瑞数据显示，郑州土拍****** 15 宗地块成功出让，平均溢价率仅为 1.9%；拿地主力仍为郑州本地城投，其中郑地集团共计拿下 5 宗地，拿地金额约 34 亿元；此外，郑州地铁、金水建设也各拿一宗，郑州本地国企拿地比例接近五成。
民营房企中，龙湖、碧桂园、郑州本地的永威置业等企业亦现身拿地。不过，多数房企竞得地块是已有项目后期开发用地或前期已介入的城改用地，仅龙湖竞得的地块为非定向出让地块。民营房企拿地仍旧偏向谨慎。
中指院统计显示，首批次集中供地中，北京、深圳、厦门、重庆等城市，央国企拿地宗数占比均在 50% 以上，南京则超 9 成。
百强中的民营房企在土地市场上身影渐隐，仍活跃的主要是碧桂园、龙湖、旭辉、滨江等资金状况较为良好的房企。据亿翰智库数据，2022 年 1-5 月份，权益拿地金额 TOP50 企业中，滨江以 375 亿元位列各民企之首，龙湖以 202 亿元次之。
在 6 月 22 日落下帷幕的郑州首轮土拍中，龙湖以 12% 的溢价率获取一宗地块，总价为 9.35 亿元。在已经完成两轮集中供地的北京，旭辉、龙湖则先后摘得一宗地块。作为杭州本地房企的滨江集团 ( 002244 ) 在今年杭州首轮土拍中，以超 184 亿元的总价，一举拿下 11 宗地块。
尽管大多数城市中民企踪迹寥寥，但合肥的首轮土拍市场上，民企拿地宗数占比超过 5 成，其中的主力是本土中小型民营房企。
据好地网统计，在合肥首轮土拍 22 宗成交地块中，民企拿下了 14 宗，占比 64%；拿地金额共 103 亿元，占比 55%。拿地企业包括安徽置地、安徽新华、安徽邦泰、远大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有伟星房产、龙湖等外来民营房企。
类似的现象也出现在了上海首轮供地中，如先后在金山、宝山罗店拿下 2 宗地块的小房企上海佳运置业，仅早年间在上海开发了 4 个项目，如今时隔多年再度返沪。深耕上海的大华、大名城 ( 600094 ) 、上海同润投资等中小民企也有所斩获。
事实上，杭州本土企业众安集团、德信地产也在首轮杭州土拍中斥资拿地，众安收获 5 宗地块，拿地总金额约为 39 亿元。
在苏州第二轮土拍中亦有诸多本土中小房企参与。头部财经了解到，除了成功摘地的亨通和苏州嘉盛地产外，还有包括金新城、山东万城、连云港 ( 601008 ) 赛特置业、连云港汇铭置业等 4 家民企有报名。
对于本土民企或中小房企突出重围的现象，宋红卫分析认为，在前几年房企疯狂融资加杠杆的时期，中小房企因为规模小、融资难，也使得其当前负债情况相对较好。同时，中小房企基本采取深耕型，对于本地市场较为了解，对于市场的需求和风险有更好的认知。
目前大型房企拿地积极性下降，土拍竞争激烈程度也下降，土地市场的门槛、房企拿地的附加成本都在不断降低，对于这些企业来说，是拿地的时间窗口。 宋红卫指出。
不过，中小型民企的市场占有率还是比较小。 按拿地金额来算，首轮集中供地，中小型民企拿地金额占比不到 20%。 亿翰智库研究总监于小雨表示， 接下来本土民企或中小型房企拿地还是会继续有的，但整体上民营房企拿地明显改善比较难，规模房企现在还没有恢复土地投资，本土的中小民企毕竟实力有限。
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