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方升研究 2021年产业园区土地政策分析

admin9个月前 (09-27)慈溪产业信息16

　　中国产业正处于从高速发展到高质量发展的转型期，城市产业转型升级、新兴产业不断涌现，新兴产业对于办公业态、办公环境、办公区位、配套服务等都衍生出了全新的需求。产业类型也逐渐增多，过去的产业分类标准以及相应的工业用地已经无法完全适用。

　　近年来为了更有效地推动高新技术产业发展，国家国土部先后颁布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》，提出“优先安排并运用多种方式供应新产业发展用地”。

　　同时，各地政府也根据城市情况发布了诸多新型工业用地相关政策，展现出各级政府对于新兴产业发展的支持，但也从侧面展现出各地政府产业发展的现状。不同城市的产业基础与客观条件参差不齐，没有蕞好的新型工业用地政策，只有蕞适合的新型工业用地政策。

　　在2020年前三季度的城市GDP发布之后，北方城市站在了风口浪尖，前十仅剩北京一根独苗，北方城市的产业转型已箭在弦上不得不发。

　　在高新技术产业的发展上，北京的实力毋庸置疑，早在2006年便出台了《北京中心城控制性详细规划》，创新性地提出了高新技术产业用地，但因为该文件没有具体的产业门类进行规定限制，导致不少企业在房价高企的推动下，打政策擦边球，不仅让政府损失了土地出让收益，也没有达到以低廉成本扶持高新技术产业的初衷。随后在2017年12月31日，北京市政府出台了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》，全面停止了北京市分割销售工业用地及建筑附着物。

　　在2020年1月12日，北京市发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，将园区一切土地和房屋销售与租赁审批权全部收归市政府及区政府，园区平台公司和园区内的企业没有任何权利进行出售和出租。北京市基于产业基础对于产业转型进行政府层面的统一调控，未来北京市只需要符合城市产业定位的高精尖产业。

　　相比于北京市拥有充足实力下的步步为营，华北其他城市更需要天津这样的“破釜沉舟”。11月6日天津发布了《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法（报审稿）》，其中提及新型产业用地在得到项目所在地开发区管委会审查同意后可分割出售。通过放宽新型产业用地转让政策、严格把控转入企业，在张弛有度的情况下加速存量资产消化与产业的加速转型。

　　华东区域的区位优势、产业基础以及上海的产业吸附能力，促进了整个区域产业的集聚与快速发展。在国家高质量发展的目标驱动下，华东区域需要更快地完成产业的转型升级，上海更是需要发挥更强的引领作用。

　　不同于其他城市的新型产业用地政策，上海根据工业用地的区域及产业发展特点，将工业用地划分为104区块、195区域和198区域。通过不同的工业用地政策，对不同区域进行针对性管控，形成精细化、集约化发展。

　　以上海为代表的华东区域城市，在拥有一定产业基础的情况下，转型升级需要的是更精细化的管控。

　　深圳市土地资源有限成为限制城市发展的重要难题，在2014年深圳发布了《深圳市城市规划标准与准则》新增物流用地(W0)和新型产业用地(M0)两种用地类型。深圳从过去的增量时代转入存量时代，通过M0政策推动深圳市城市更新，带动产业的更新换代。

　　深圳M0用地相比于其他工业用地，价格较为低廉，政府希望M0政策推动处于发展中前期的高新技术企业快速发展。为了保障M0政策的顺利实施，避免拿地主体的擦边球情况，企业拿地和准入要求极为严苛。天津M0新政也借鉴了深圳市在M0政策上的相关策略与相关经验。

　　值得一提的是，除了深圳对于高新技术产业的政策支持，其高度市场化的营商环境也催生了一大批创新型高新技术企业。

　　在近期公布的2020年前三季度城市GDP排名中，前十城市中，中西部已经占据了3席，成渝双城位列前十，遭遇疫情直接影响的武汉也是力压天津，重回前十，入选城市数量仅次于华东区域的4城。但整体经济及产业发展情况而言，中西部区域任重而道远。

　　相比于其它区域的城市圈经济发展，中西部区域属于中心城市重点发展。经济实力与重要产业集中于成渝双城、武汉以及长沙，其他城市经济实力以及产业发展情况相对较差。目前的成渝双城和武汉都将面临传统产业向高新技术产业转型的关键期。

　　2020年4月成都发布《关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》。率先提出新型产业用地（M0）管理意见，加强对于新型产业发展的支持。但意见提出新型产业用地（M0）总体规模原则上不得超过所在区（市）县工业用地总规模的5%，新供应M0年度计划原则上不得超过所在区（市）县工业用地年度供应计划的10％，推出的供应量相对较少。除此之外，M0政策明确提出新供应M0的产业用房和配套用房须由土地使用权人全部持有，不得分割转让，不得以股权转让或变更等方式变相实施分割转让。虽然有全国其他城市推行经验，但成都仍然相对谨慎，严防拿地主体打政策擦边球。

　　武汉市也是在11月发布了《关于支持开发区新型工业用地（M0）发展的意见》（以下简称《意见》），要求进一步抓好节约、有效、依法、公开用地，提高土地利用效率，降低土地开发利用成本，推进开发区腾笼换鸟，建设高品质产业空间。也提供了弹性年限出让一级分割转让等规定，但也设定了产业用房分割比例、转让面积以及分割转让必须与产业用房挂钩等相关规定。

　　中西部中心城市拥有较好的经济与产业基础，已经迈入产业转型期，在有其他城市相关经验的基础上，可以尽可能的少走弯路。但相比于其他一线城市，其新兴产业基础、产业发展环境相对较弱，从而决定了其在新型产业用地政策上的“以稳为主”。相比于“跨越式的发展”，中西部中心城市更需要的是缓步转型，在中心城市周边打造相应的副中心城市，承接产业转型过程中形成的外溢及“淘汰”产业，从而带动城市圈发展。